Mit dem 1. April 2022 gelten wieder neue Richtwerte für den Mietzins. Aufgrund von Corona wurde die eigentlich schon im letzten Jahr anstehende Anpassung ausgesetzt. Dafür hat die österreichische Regierung nun eine Erhöhung des Richtwertzins um 5,85 Prozent (Kategoriewerte 5,56 Prozent) beschlossen, sowie eine nächste Erhöhung bereits wieder im nächsten Jahr, 2023. Danach wird wieder in den 2-Jahres-Takt gewechselt.
WAS IST DER RICHTWERTMIETZINS, UND WO KOMMT ER ZUR ANWENDUNG?
Richtwerte für den Mietzins werden üblicherweise alle 2 Jahre vom österreichischen Justizministerium festgesetzt. Sie dienen der Anpassung der Mieten an die Inflation. Gesetzlich verankert ist der Richtwertmietzins im österreichischen Mietrechtsgesetzt (MRG), das seit 1. Jänner 1982 als Nachfolgegesetzbuch des aus dem Jahre 1929 stammenden „wiederverlautbarten Mietengesetz“ zur Anwendung kommt. Das MRG verweist auf das Richtwertgesetz (RichtWG), aus welchem sich der Richtwert ergibt. Der Richtwert ist dabei jener Betrag, der für eine mietrechtliche Normwohnung – eine Art fiktive Vergleichswohnung – festgelegt wird. Allerdings sind eine Reihe an Parametern mit dieser Normwohnung und der Höhe des Richtwerts verknüpft (zB Zustand der Wohnung, Ausstattungskategorie und Lage), so dass sich unterschiedliche Richtwerte (in Euro pro Quadratmeter) ergeben, die auch von Bundesland zu Bundesland variieren. Es ist im MRG auch geregelt, ob und wann die Anwendbarkeit des MRG (und damit des Richtwertmietzinses) überhaupt gegeben ist.
ENTSCHEIDEND IST: GILT DAS „MRG“ ÜBERHAUPT?
Die nun festgelegte Richtwerterhöhung ist gekoppelt an die (Voll-)Anwendbarkeit des MRG sowie weiterer (Vor-)Bedingungen, die zur Erlangung von Rechtswirksamkeit einer Mieterhöhung zutreffen bzw. eingehalten werden müssen. Vertragsparteien haben also prinzipiell einmal zu prüfen, ob das MRG für einen vorliegenden Mietvertrag „zuständig“ ist, ob eine Miet- und Wertsicherungsklausel rechtsverbindlich vereinbart wurde, und ob bzw. wie Ansprüche aus dieser Wertsicherungsklausel geltend gemacht werden oder wurden. Die neuen Richtwerte können prinzipiell bei folgenden Vertragsarten zur Anwendung kommen
Kategorie-Mietverträge, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden
Richtwert-Mietverträge, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden
angemessene und freie Mietzinsvereinbarungen
Wir empfehlen bei allfälligen Unsicherheiten, ob und inwieweit das MRG zur Anwendung kommt und ob bzw. wie Mieterhöhungen rechtswirksam werden, sich rechtsfreundlich bei der Mietervereinigung, seiner zuständigen Hausverwaltung oder einer, mit Immobilienrecht vertrauten, Anwält:in beraten zu lassen.
THEORETISCHE ANWENDBARKEIT IST NOCH NICHT ERLANGTE RECHTSWIRKSAMKEIT
Für den Fall, dass die neuen Richtwerte für einen vorliegenden Vertrag gültig sind, muss dies auch entsprechend kommuniziert und rechtswirksam umgesetzt werden. Bei bestehenden Richtwertmietverträgen und enthaltenen gültigen Wertsicherungsvereinbarungen können Mietzinserhöhungen ab der Mietzinsperiode Mai 2022 festgesetzt werden. Für ein rechtsverbindliches Erhöhungsbegehren sind eine Reihe an Formerfordernissen zu beachten, die das MRG vorgibt. Fristen, Zustellungsart, Fälligkeit etc. sind hier genau geregelt. Wir empfehlen auch hier, sich an kompetente Stellen zu wenden, um keine Frist- und/oder Verfahrens-Fehler zu begehen, die unter Umständen Geld, Zeit und Nerven kosten können.
HÖHERE MIETEN: IM PRINZIP JA, ABER …
Dass nun wieder nach einer „Corona-Pause“ der Richtwert für die Mietzinsen angehoben wurde, ist ein Faktum. Dies ist aber weder ein Grund zur Panik noch zur Freude, da die Gültigkeit und das Wie und Wann der Anwendbarkeit im Einzelfall genau zu prüfen sind. Rechtskundige Stellen – gerne auch wir – können helfen, um Unsicherheiten zu klären und Fehler zu vermeiden.
Quellen:
https://de.wikipedia.org/wiki/Mietrechtsgesetz#Richtwert-Mietzins
https://www.immowelt.at/r/a/mieterhoehung-wann-vermieter-den-mietzins-anheben-duerfen.html
https://www.hausbesitzer.at/service/richtwerte.html
https://mietervereinigung.at/3887/Indexmiete-Indexrechner
